Pourquoi l immobilier persiste ? les prix ? les prêts ? l assurance emprunteur ?

Article du 15 Avril 2021 par KG assurance

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Le marché de l immobilier en France vit au rythme du COVID. Les comportements des parisiens, mais pas seulement ont changé diamètralement leur choix de vie. 


Marché immobilier en France tour d horizon

Les prix toujours en hausse peut on lire dans les journaux spécialisés de l'immobilier en France. La tendance est très nettement soutenue dans l'ensemble si l'on exclut Paris. En effet, le COVID s'inscrit dans la durée et son séjour parmi nous complique la donne.

Tout d'abord, l'effet confinement même aménagé ne manque pas de faire réfléchir non seulement les éventuels candidats à une acquisition de résidence principale, mais les professionnels de l’immobilier . La question centrale en la matière se concentrait sur la proximité, avant de chercher  le logement lui même .

Proximité du boulot, Proximité des commerces, Proximité des écoles, des lieux culturels et sportifs, s'articulaient dans la problématique immobilière des couples. La fièvre verte s'exprime ici et là, dans les annonces immobilières, le projet immobilier change la façon de voir l'avenir.

Le confinement, le télétravail , le couvre feu, les informations diffusées dans les médias offrent une diversité de points de vue et surtout d'interprétation. Les grands exodes en un temps record montrent  à quel point les français sont attachés à leur domicile, non seulement pour le couvert mais aussi pour le bien être.

La migration est en marche à commencer par la tendance à Paris qui en la matière montre bien avant la province la tendance du marché immobilier. Si l' Ile de France voit son affluence baisser de 4% selon la source PAP, nous devons constater un regain d'intérêt pour le "21 ème arrondissement" en Normandie autrement appelé par les professionnels.

  • Le rayon attractif faiblit vers la Bretagne qui enregistre une hausse de 15%.
  •  En revanche le Centre Val de Loire connait une hausse de 51%
  • et la Bourgogne Franche Comté 44%.
  • Ceci montre la prise de conscience du changement comportemental des actifs franciliens.

D'ailleurs on voit aussi au niveau des prix de l'immobilier que les villes "en retard" vont  revenir dans le peloton. Les hausses de prix touchent pratiquement toutes les régions.

  • Lille gagne 10,4%,
  • sur la côte Manche le Havre présente + 10,7%,
  • vers l'ouest Rennes caracole à 9,7%.
  • Nantes +10,8%
  •  Lyon + 10,7%.

Voilà le rayon d'affluence et d'influence de l'exode des parisiens .

Bordeaux qui profitait de la ligne LGV se contente d'une hausse de 7.5% devant Nice mais derrière Marseille, ce qui invite à considérer ce que l'offre doit faire briller.

Déjà le logement doit offrir un bouquet de verdure, le balcon semble insuffisant d'ores et déjà. La terrasse en centre ville fait gagner 10 à 12% sur le prix de vente.

En résumé, un espace extérieur, à défaut une pièce en plus, ou encore des mètres carrés en plus, organisant un espace bureautique suffisamment préservé des perturbations de proche environnements familiaux, comptent plus que tout.

Crédit immobilier: actualités

Pourrait-on parler d'alignement des planètes pour souligner le niveau minimum des taux de crédit immobiliers?

En effet, le Point publie son meilleur cru en matière de taux de crédit avec un :

  • 0.57% sur 15 ans avant assurance,
  • 0.68% sur 20 ans
  • voire 1% sur 25 ans, idyllique à priori.

Bien entendu ces financements ne sont pas standards mais bien plutôt élitistes. Il ne faut pas oublier que les banques ont observé une cure d'amaigrissement en 2020 et que la nouvelle recommandation (avant la période électorale) fait la part belle aux beaux dossiers.

En effet, sans apport personnel, sans avoir la certitude d'un bon job, alors les négociations ne penchent pas à la faveur de l'emprunteur. Le journal les Echos rapportent des observations en rapport avec l'émission des OAT 10 ans qui subissaient une certaine tension à la hausse.

Les taux qui servent à la distribution des crédits immobiliers découlent directement de ces références. Les bons dossiers seraient plutôt 0.40% au dessus des chiffres ci-dessus annoncés.

Examen du dossier de fiancement, sur quels critères

Les banques examinent en tout premier la stabilité professionnelle des emprunteurs. La crise sanitaire est passée par là. L'aspect économique en dépend directement. Aussi, les secteurs d'activité qui sont fortement impactés par la pandémie tels que l'automobile, la restauration, le tourisme, l'aéronautique et les artistes en général souffrent d'un déficit de confiance global.

Le taux d intérêt nous venons de le voir ne laisse que peu de marge à la banque et de ce fait le financement du client est avant tout une relation nouvelle orientée vers de nouveaux services facturés. Le risque d'impayé doit être impérativement écarté avant l'édition des offres de prêts.

En point deux, la couverture décès et invalidité des emprunteurs ne doit pas sortir "des standards" attendus. En effet, la marge commerciale de l assurance emprunteur entre dans le calcul de rentabilité global du dossier.

Enfin, la situation patrimoniale des emprunteurs compte énormément dans l'accord de principe. Bien entendu un client qui dispose d'un reste à vivre confortable sera potentiellement enclin à consommer des services payants que l'on appelle dans le jargon "la vente additionnelle".

Marge de négociation coté client

Après avoir étudié l'offre de la banque et comparé si besoin, pour faire jouer la concurrence, examiné le coût de l assurance et le taux annuel effectif global avec son coût total, commence la négociation proprement dite. Les arguments d'un client isolé, les différentes démarches chronophages sont éprouvantes au moment où ce futur propriétaire doit faire face à toutes les situations construction ou acquisition, notaire, promoteurs, en même temps.

Aussi, l'aide du courtier en crédit immobilier ne sera pas forcément beaucoup plus avantageuse financièrement parlant. En revanche, les conseils du courtier évitent les écueils par faute d'expérience et de temps. Il ira frapper à la bonne porte banque ou assurance emprunteur avec votre dossier en main.

Son analyse est fiable, il donne son avis sur les comparaisons qu'il aura examinées, et surtout vous êtes certains de connaitre la formule de crédit qui vous convient. Selon votre situation le crédit sera adapté pour lisser votre budget par exemple.

Enfin, dans la mesure du possible, il saura vous expliquer la tactique à adopter pour revenir sur votre engagement pour changer d assurance par exemple. En effet, pendant les 12 premiers mois grâce à la loi Hamon vous pourrez présenter une assurance de prêt immobilier, appelée assurance individuelle présentant des garanties identiques ou équivalentes à l' assurance prêt en place. (garantie décès, garantie incapacité, éventuellement perte d emploi).

Si d'aventure vous avez laissé passer la première année, alors la loi Bourquin du 1er janvier 2018 vous offre la possibilité d'une résiliation annuelle, à date anniversaire, pour changer de contrat.

Le coût du courtier est largement compensé par les économies substantielles que procurent l assurance individuelle, sans parler des garanties spécialement étudiées en suivant votre profil. C'est là tout l'avantage de l'assurance sur mesure contre l'assurance contrat groupe de la banque qui reste au même prix toute la durée du prêt. Le courtier connait parfaitement ce sujet.